Postingan kali ini diambil dari kultwit @mrtampi tentang #KPR

Kredit Pemilikan ada beberapa jenis, diantaranya:

  • Kredit Pemilikan Rumah (KPR),
  • Kredit Pemilikan Apartemen (KPA)
  • Kredit Pemilikan Tanah

Bila ingin ambil KPR, siapkan juga budget untuk biaya- biaya seperti:

  • provisi 1%
  • administrasi (besarnya tergantung masing- masing bank )
  • asuransi jiwa kredit (penting supaya debitur meninggal sebelum masa KPR selesai, hutangnya dilunasi oleh asuransi). Bila tidak ada asuransi jiwa maka dikenakan biaya appraisal bank.
  • asuransi kebakaran
  • biaya notaris
  • biaya pajak yang dibebankan ke pembeli untuk dibayar ke pemerintah (5% x (NilaiJualObjekPajak – 60jt)
  • biaya untuk Akte jual Beli
  • cek sertifikat Badan Pertanahan Nasional dan lainnya.
Cara menghitung angsuran KPR : P x i/12 x 1/(1-(1+i/12)m)
Keterangan:
  • P=Plafond KPR yang disetujui bank
  •  i=suku bunga per thn
  • m=jumlah bulan waktu KPR

Pelajari bunga efektif KPR vs bunga KPM.  Semua bank di Indonesia gunakan bunga efektif tersebut untuk KPR konvensional.

Proses KPR setiap bank berbeda- beda, analisa setiap bank punya risk appetite & parameter tersendiri.

Kesamaan dari semua analisa adalah kalau hasil Bank Indonesia Checking negatif, KPR umumnya pasti ditolak.

BI checking adalah ketentuan wajib dimana Bank meminta history kredit (credit card / kredit bank lainnya) dari BI terkait calon debitur.

Untuk rasio maksimum plafond KPR yang diberikan umumnya total seluruh kewajiban angsuran bulanan 35%-40% dari penghasilan.

KPR hanya diperuntukan untuk perorangan, tidak boleh pengajuan atas nama perusahaan.

Profesi yg dihindari bank utk menjadi debitur KPR adalah : polisi, politisi / pejabat pemerintah, pengacara, artis.

Sedangkan untuk Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) biasanya pembiayaan 70% (ada juga yg 80%) dari nilai appraisal bank dan jangka waktu maksimal 10 tahun.

Untuk Kredit Pemilikan Tanah (KPT), pembiayaan umumnya 70% dari nilai appraisal, jangka waktu hanya maksimum 5 tahun. Dan tidak semua bank ada KPT.

KPR untuk WNI saja, kalau menikah dengan WNA harus ada akte pisah harta. Kalau tidak ada, tidak bisa ajukan KPR.

KPR biasanya ada ketentuan pelunasan, dikenakan penalti bila dilunasi sebelum ketentuan.

Ada beberapa bank yang KPR bisa dilunasi dengan : 1. pelunasan sebagian dan 2. pelunasan seluruhnya.

Kedua pelunasan mengurangi pokok hutang.

Kalau pilih KPR sebaiknya pilih yang staf / officernya profesional dan berkualitas.  Penting banget untuk after sales nanti🙂

Selanjutnya, saya merangkum tanya jawab mengenai KPR ini.

Q: Kalau membangun dari tanah kosong, KPR atau bukan ?

A: masuk KPR konstruksi, dana diberikan sesuai progres bangunan.

Q: Kalau mau takeover KPA bagaimana prosesnya ?

A: seperti KPR biasa bahkan lebih simple dan biaya lebih murah karena tanpa Akta Jual Beli (AJB).

Q: Kalau ambil KPR atas nama perusahaan bagaimana ?

A:  kalau atas nama PT dialihkan ke kredit investasi.

Q: Kalau freelancer yang bekerja sendiri bisa atau tidak ambil KPR?

A: selama penghasilan bisa dibuktikan, ada bank yang bisa.

Q: Saya baru jual rumah di jateng, menurut notaris pajak koq ditanggung penjual?

A: ada pajak penjual pembeli, berlaku sama.

Q: Asuransi jiwa termasuk biaya yang harus dibayar ya?

A: Asuransi jiwa kredit. Bila debitur meninggal pinjaman dilunasi asuransi.

Q: Kalau status karyawan di perusahaan masih kontrak, apakah itu juga akan jadi pertimbangan bank untuk approval KPR?

A: Kalau status karyawan kontrak diminta surat referensi kerja sebelumnya. karyawan minimal telah bekerja 2 tahun dan pegawai tetap.

Q: Bunga KPR tahun ini brp? Klo 13% kegedean? masuk tahun ke-5. Klo kegedean, bisa minta dikurangi?

A: wajar, tp bisa minta kurang.

Q: Kalau PNS bisa ambil KPR ?

A: PNS bisa banget.

Q: Kalau mau mempercepat masa cicilan apakah bisa utk KPA? Misal dari 10 tahun menjadi 5 tahun?

A: Ada bank yang bisa ada yang tidak.

Q: Bagaimana dengan refinancing?

A: basically sama, cuma Akte Jual Beli maksimal baru 6 bulan/1 tahun.

Q: Kalau lebih dari 1 tahun tidak bisa refinancing?

A: bisa tapi dengan produk Kredit Multi Guna , biasanya bunganya lebih tinggi dari KPR.

Q: Kalau KPR sudah berjalan 4 tahun, untung ruginya kalau dilunasi apa ya?

A: kalau tidak mengganggu cashflow, tidak ada ruginya dilunasi.

Q: Misal kita kredit di bank A fix 5 tahun menjelang tahun ke-5 bisakah saya pindahkan ke bank lain yang menawarkan bunga fixed juga?

A: bisa, tapi dihitung lagi selisih bunga dan biaya. kalo masih selisih sekitar 3% lebih baik stay dan nego bunga.

Q: Beli rumah lebih menguntungkan KPR atau tunai? Kalau KPR baiknya yang berapa lama waktunya?

A: KPR basically bagus buat cashflow kita. Tunai juga bagus kalo keuangan kita ga terganggu. tergantung kondisi.

Q: Lebih panjang waktu cicilan itu lebih menguntungkan atau sebaliknya ya?

A: lebih menguntungkan untuk angsuran lebih kecil. lebih rugi karena bunga dibayar lebih banyak.

Q:  Masa fix KPR hanya 1 tahun itu wajar atau tidak? Masa fix dan bunga outstanding bisa di nego atau tidak?

A: wajar. bunga awal biasanya sulit di nego tapi ada yang bisa. kalau outstanding biasanya bisa.

Q:  Biasanya kapan kita nego untuk bunga outstanding?soalnya kan besarnya ga fix,jd ga bisa di nego di awal kan?

A:  sebaiknya 2 bulan sebelum bunga masa fix berakhir nego ke bank.

Q: Bagaimana kalau pada saat roya bertingkat sampe tingkat 4.. Ternyata dokumen roya tingkat3 nya hilang?

A: bahaya, lebih baik cari jaminan lain.

Q: Kenapa pejabat, pengacara, artis tidak bisa ambil KPR ?

A: biasanya terkait dengan resiko pemanfaatan kekuasaan, jabatan, dan perlawanan hukum. klo artis biasanya ada ‘masa’nya.

Q: Kepemilikan apartment itu kan SHM (seumur hidup) ya Pak? Tapi kalau apartmentnya sudah tua, kelanjutannya bagaimana?

A:  SHMSRS jenisnya. unitnya seumur hidup tapi perpanjangan sertifikat tanahnya diperpanjang kolektif melalui pengelola.

Q: Apa syarat bagi nasabah untuk dapat menegosiasikan bunga? Dan kapan saat nya yang tepat?

A: biasanya track record selama KPR tidak ada penunggakan. Kalau memang membebani keuangan kita, sebaiknya langsung nego.

Sekian kultwit mengenai KPR🙂